Nachhaltiges Portfoliomanagement «

Die ökonomische Tragfähigkeit von Projekten ist einer der wichtigsten Faktoren bei der Projektrealisierung. Weil der Flächen- und Grundstücksverbrauch massiv reduziert werden soll, rücken Brach- und potenzielle Nachverdichtungsflächen von Bestandsquartieren in den Entwicklungsfokus. Mit zunehmender Bebauungsdichte steigen allerdings auch die Herausforderungen im Quartier, bspw. in Bezug auf Bestandsschutz, Denkmalschutz, Infrastruktur, Verkehr/Mobilität, Nachbarschaft und soziokulturelle Aspekte. Bei der Planung und Realisierung nachhaltiger Projekte berücksichtigt die SPARBAU diese Aspekte. Allerdings kann jede Herausforderung für sich ein ökonomisches Hemmnis darstellen und die ökonomische Projektrealisierung bzw. Bestandsbewirtschaftung zunehmend erschweren.

Als zivilisationsbedingte Emission wird die Aussendung von Schadstoffen verstanden, die sodann als Schadstoffeintrag in die Umgebung emittiert werden. Hierunter fallen z. B. Luftschadstoffe, wie sie heutzutage hauptsächlich durch den Verkehr, den Bedarf an Heizwärme sowie durch die industrielle Produktion entstehen. Im Gegensatz dazu meint der Begriff „Immissionen“ die Einwirkung auf bestimmte Orte oder Personenkreise. Infolgedessen stehen sowohl Emissionen wie auch Immissionen auf der Agenda der nachhaltigen Entwicklungsstrategie der SPARBAU.

Längst ist bekannt, dass die atmosphärische Konzentration von Treibhausgasen die Folge menschlichen Handelns ist. Deshalb richtete sich der Blick in den letzten Jahrzehnten auf Klimaschutzstrategien und rationale Energieverwendung. Die von der Bundesregierung postulierten CO₂-Minderungspotenziale machen deutlich, dass der Ausbau erneuerbarer Energien sowie die Steigerung der Energieeffizienz eine übergeordnete Rolle einnehmen. Für einen nachhaltigen Lösungsansatz sind zwei Aspekte grundlegend: die Resilienz und die Suffizienz der Systeme. Resilienz meint die Fähigkeit eines Ökosystems, nach einer Störung zum Ausgangszustand zurückzukehren. Demnach muss jede Maßnahme, die einen der o. g. strategischen Grundsätze bedient, unter Berücksichtigung der langfristig ökologischen Verträglichkeit natürlicher Ressourcen erfolgen.

Die übergeordneten Klimaschutzziele der EU und Deutschlands fordern eine Reduktion der Treibhausgase und des Energieverbrauchs sowie die Steigerung des Anteils erneuerbarer Energien und der Energieeffizienz. So besteht für die Wohnungswirtschaft und damit auch für die SPARBAU die Herausforderung, durch die Klimapolitik in Deutschland die Treibhausgasemissionen im Vergleich zu 1990 um 80 – 95 % reduzieren.

Mobilität ist für viele Menschen zu einem Grundbedürfnis geworden und sollte daher bei einer nachhaltigen Quartiersentwicklung Berücksichtigung finden. „Verkehr“ steht in diesem Zusammenhang für den eigentlichen Transport von Waren und Menschen, wohingegen „Mobilität“ für das Bedürfnis nach Beweglichkeit steht.

In Städten führt der hohe Anteil an motorisiertem Individualverkehr zu immer längeren Staus. Ein Umdenken in Richtung neuer Mobilität ist daher unabdingbar. Große und gut erschlossene Stadtquartiere sind gegenüber den infrastrukturell schwächeren Lagen im Vorteil, denn sie bieten am ehesten eine effiziente Fern- und Nahverkehrsinfrastruktur. Für den Bereich „Mobilität und Verkehr“ gilt es daher bei der SPARBAU, zukünftig eine Balance zwischen dem sozialen Bedürfnis der Bevölkerung sowie der nachhaltigen Quartiersentwicklung zu finden.

Als direkte Stoffflüsse werden bspw. Lebensmitteleinkäufe oder Warentransporte bezeichnet. Indirekte Stoffbewegungen sind z. B. die Lieferungen von Kohle für die Stromproduktion. Idealerweise verfügt jeder Stoffstrom über einen geschlossenen Kreislauf, der aus technischen und natürlichen Prozesszyklen besteht. Stoffströme sollten generell möglichst vermieden und reduziert werden oder steuerbar sein. Die Stoffströme des urbanen Raums, also die direkte und indirekte Bewegung von Materialien, sind sehr komplex, was der hohen Anzahl sowie Frequenz an Aktivitäten geschuldet ist. Daher bedarf es umfangreicher und gründlicher Analysen, um die negativen Auswirkungen zu minimieren und die Stoff- und Ressourcenströme in den Quartieren der SPARBAU zu optimieren.

Gewässer sind die Grundlage für menschliches Trinkwasser, industrielles Brauchwasser oder landwirtschaftliche Bewässerung. Überdies werden die Gewässer vielfältig genutzt, z. B. durch den Warentransport oder Erholungssuchende. Sie dienen zudem der Biodiversität und leisten einen bedeutungsvollen Anteil zum Abbau von Schadstoffen durch ihre biologische Selbstreinigungsfunktion. Die Besonderheit der Ressource „Wasser“ ist, dass sie sich in einem dauernden Kreislauf befindet und global nicht verbraucht wird. Das landschaftliche Erscheinungsbild von Böden ist das Resultat des natürlichen Wasserkreislaufes, der von der Sonneneinstrahlung angetrieben wird.

Böden bieten Lebensraum und die Grundlage für Flora und Fauna, Landwirtschaft, diverse Ressourcen oder dienen auch als Baugrund der urbanen Entwicklung – die Förderung eines biologisch aktiven Bodens gehört daher zu den wesentlichen ökologischen Zielen der SPARBAU. Durch die zunehmende Urbanität sowie die technischen Möglichkeiten werden die natürlichen Boden- und Wassersystemverhältnisse vom Menschen gesteuert und verändert, um den menschlichen Nutzungsdruck zu bedienen. Mit steigender Nachfrage nach den Ressourcen Boden und Wasser steigt auch der ökonomische Wert von Grund und Boden.

Je nach Ausprägung und Intensität können Lebensstile und Verhaltensweisen eine Herausforderung darstellen. So belastet der in hoch entwickelten Ländern bestehende Konsum von Energie, Wasser, Nahrungsmitteln, Konsumgütern und Flächen nicht nur die verursachenden Länder selbst, sondern die gesamte Welt. Der Klimawandel steht im kausalen Zusammenhang mit dem Verbrauch fossiler Brennstoffe und die Verfügbarkeit natürlicher Ressourcen und die Nahrungsmittelproduktion beeinflussen die klimatischen Veränderungen. Neben dem Konsum werden die genannten Probleme durch das Wachstum der Weltbevölkerung weiter verschärft. Kurz gesagt, müssen zukünftig nicht nur mehr Menschen versorgt werden, sondern auch der Ressourceneinsatz je Kopf wird mit steigendem Konsum anwachsen. Als verantwortungsbewusste Genossenschaft übernimmt die SPARBAU Verantwortung und versucht die Lebensstile und Verhaltensweisen durch Interventionsmaßnahmen wie Aufklärung positiv zu beeinflussen.

Durchmischung und Urbanität sieht die SPARBAU als Kernaspekt für attraktive und stabile Quartiere. Gleichermaßen folgt dieser Gedanke auch dem Subsidiaritätsprinzip der genossenschaftlichen Maxime.

Die Portfoliostrategie der SPARBAU verfolgt das Ziel, urbanes Wohnen weiter zu forcieren und damit die Voraussetzung für kurze Wege sowie alternative Mobilitätskonzepte für die Mitglieder zu schaffen. Dieses wird durch Neubauprojekte, wie am Königswall (gegenüber dem Dortmunder U-Turm) verdeutlicht, die aufgrund der Lage stadtnahes Wohnen mit einer grünen Umgebung verbinden.

Eine Vielzahl neu geschaffener Quartiere wird im gehobenen Segment errichtet, wodurch die soziale Trennung von Arm und Reich verstärkt wird. In Sorge um das Auseinanderdriften von Stadt- und Quartiersgesellschaften besteht auch für die SPARBAU die Zielsetzung zur „Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen“. Einseitige Bevölkerungsstrukturen sind zu vermeiden. Dabei ist anzumerken, dass die soziale Durchmischung von Bewohnerstrukturen in Quartieren kein alleiniges Lösungsmittel ist, um sozialen Hemmnissen wie Armut, Diskriminierung, Segregation oder Ausgrenzung vorzubeugen. Gerade für Bestandsquartiere stellt sich die Frage, welche soziale Durchmischung das Quartier braucht bzw. welche soziale Durchmischung am sinnvollsten scheint.

Einbezug, Beteiligung, Mitwirkung und Partizipation verstehen sich als Grundprinzipien des Demokratieprinzips der Genossenschaften. Mangelhafte bzw. nicht ausreichende Partizipation von Entscheidern und Betroffenen kann zu Misstrauen und Konfrontationsdenken führen und auch die Projektrealisierung zu Fall bringen. Besonders gilt dies für innovative Vorzeigeprojekte, die für Betroffene auf den ersten Blick nicht nachvollziehbar sind bzw. für den Entscheider unternehmerisch riskant wirken. Um dem vorzubeugen achtet die SPARBAU auf eine umfassende Beteiligung der Stakeholder im Rahmen der nachhaltigen Quartierskonzeptionen.

Eine nachhaltige Quartiersentwicklung versteht sich als fortlaufender, repetitiver Planungsprozess. Mit Abschluss der Transformations- und Alterungsphase folgt eine Intervention in Form der Umbau- und Recyclingphase, dann beginnt der Lebenszyklus- und Planungsprozess erneut. Deshalb ist eine ganzheitliche und nachhaltige Lebenszyklusbetrachtung für Quartiere sinnvoll. Für einen integralen Planungsprozess bindet die SPARBAU daher frühzeitig alle Projekt-Stakeholder mit ein. So können grundlegende ökonomische, ökologische oder soziokulturelle Aspekte in das Gesamtkonzept einfließen und Synergien bilden sowie verschiedene Planungsdisziplinen miteinander verzahnt und zu einem nachhaltigen Gesamtkonzept ausgebildet werden. Die integrale und frühzeitige Vorplanung mit den Projektbeteiligten bietet vielseitige Effizienzpotenziale für die nachhaltige Quartiers- und Projektentwicklung.

Ziel der sensiblen Produktgestaltung ist es, die Bedürfnisse der heutigen Generation insoweit zu erfüllen, dass die Belange der zukünftigen Generation nicht gefährdet werden. Dies entspricht sowohl dem Leitgedanken der Nachhaltigkeit wie auch dem Altruismusprinzip der Genossenschaft. So werden die Aktivitäten der SPARBAU auf den gegenwärtigen und zukünftigen Mietgliederbestand im Sinne der Mitgliederförderung ausgerichtet. Dieses setzt bspw. voraus, dass bei der Auswahl der Produkte, welche für die Errichtung als auch Modernisierung von Gebäuden essenziell sind, auf die Lebensdauer der Bauteile, Wiederverwendbarkeit der Stoffe sowie weitere nachhaltige Produkteigenschaften geachtet wird. Aber auch zusätzliche Services werden auf dieser Grundlage ausgerichtet und entwickelt.

Durch den demografischen und soziokulturellen Wandel haben sich auch die Anforderungen und Ansprüche der Bevölkerung an das Wohnen und ihre Services verändert. So haben die Zunahme von Single-Haushalten, der strukturelle Wandel nebst bunter werdenden Bevölkerung, der Anstieg von Seniorenhaushalten, die länger selbstbestimmt in ihren Wohnungen leben wollen, sowie weitere Punkte großen Einfluss auf das Geschäftsmodell der Wohnungswirtschaft. Diesen neuen Bedürfnissen versucht die SPARBAU durch ein breites Wohnungsportfolio mit unterschiedlichen Wohnungsgrößen sowie flexiblen Grundrissen und einem ausgeweiteten Serviceportfolio zur Förderung der Mitglieder nachzukommen.

Ø Jahre Nutzungsvertragsdauer

Wohneinheiten

ø Alter Mieter

UNSERE TÄTIGKEITSBEREICHE

Nachhaltiges portfoliomanagement

Wertsteigerung durch langfristig stabile Renditen für die Projekt- und Quartiersökonomie

Senkung der Emissionen und Immissionen

Reduzierung der Energie

Förderung der Mobilität und Infrastruktur

Reduzierung der Stoff- und Ressourcenströme

Verbesserung des Regen- und Abwasser-managements

Verbesserung des Stadtklimas

Lebensstile und Verhaltensweisen

Förderung Urbanität

Durchmischung der Quartiere (Demografie, Soziokultur und Generationen)

Einbezug und Beteiligung der Mitglieder

Integrale Planungsverfahren

Sensible Produktgestaltung

Produktattraktivität

Daten und Zahlen